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”横浜の”ほりえもん日記

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決済前、売主死亡の場合

  • 2015.02
  • 18

Edit911

司法書士のほりえです。



昨日、不動産取引でこんな相談がありました。


「売買契約後に売主が死亡した場合、相続登記はしなくてもいいんですか?」



結論。


相続登記は必要となります。


かなり珍しいケースですが、充分あり得る話なので、具体的に説明を。


通常不動産の売買をする場合、大きく分けて①売買契約の締結②残代金決済という作業をします。


まずは①売買契約の締結。

大体この時に買主さんが手付金を売主に払います。

手付金の額に決まりはありませんが、売買代金の1割程度を基準に支払うことが多いです。


そして契約後、売主さんは土地の測量だったり引越準備などをし、買主さんは銀行へ住宅ローンの申込などの準備をします。


双方準備が整って、②の残代金決済の日を迎えます。


一般的な住宅の取引であれば、①から1~2ヶ月くらいの期日で②の日を設定します。



以上が一般的な不動産取引の流れです。



話を戻します。


今回の相談はこの①と②の間に売主さんが亡くなった場合、どんな自体となってしまうか?ということです。


この時に問題になるのは大きく2点あります。


一つ目は、「売買契約の効力」

二つ目は、「不動産登記の手続」


です。



まず売買契約の効力は、売主死亡でも有効であり、その契約は売主相続人が引き継ぐことになります。


そのため、売主死亡によって当然に契約が無効になったりすることはありません。



続いて不動産登記の手続についてです。
そもそも論ですが、①の売買契約は締結しても売買代金全額をもらっていないので、②まで所有権は売主にあります。

つまり、実体上売主に所有権がある状態で死亡しているので、この売買不動産は相続財産になります。

そしてこの相続財産を売主相続人が取得して、相続人から買主へ売却することになるんです。

不動産登記は、原則中間省略登記が認められていません。また死者が売却することも残代金を受け取ることもできません。


よって今回は、まず売主の相続人名義に相続登記をしてから、買主さんに所有権移転登記をしないといけないわけです。




面倒くさいですよね(´・_・`)



しかし手続上はこのような扱いとなります。


ご注意くださいm(_ _)m



明日は事務所でガリガリ作業予定です☆
金曜日が終日外出なので、なるべくやらないと!!!



まだまだ寒いですね(>人<;)


今月末に北海道に住んでる売主さんが都内まで不動産取引でいらっしゃる予定なんですが、雪は大丈夫なのかなぁ。。。


ではでは
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曽根政臣

subject

お忙しいところ申し訳ありません。

「売買契約の効力」

この件に売買契約の効力についてですが、下記のケースはどのように解釈されますか。


所有者A、所有者Bの共有名義の不動産が、本物件の売買締結後に共有名義人Aが死亡した場合。

売買契約までの経緯は、物件の売買契約は所有者Bが所有者Aに委任状を取り、所有者Bが不動産会社Cと売買契約を締結した。

売主Aが死亡していたとしても、生前に契約の締結がされていることか

ら売買は有効であるということは、理解できますが、BとAが行った代理権は売主Aの死亡により売主Aのもつ委任状は、民法111条に規定されゆ代理権の消滅してしまうはずですが

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