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”横浜の”ほりえもん日記

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司法書士のほりえです。

今週は、なぜかなぜかセミナーの講師を2回もやらせてもらいました!

そんなガラじゃないのですけどね。。。
あっはっは( ̄(工) ̄)


ありがたいことです)^o^(

でも大丈夫だったのかな?

セミナー終了後に「次回もお願いします!」って言われたので、たぶんOKだったはずです。。。


また機会をいただければ、よりブラッシュアップした内容で頑張りたいと思います☆


今日は浅草寺近くの台頭区民会館で、NPO法人さんが主催する空き家有効活用セミナーに参加し、「空き家に関する法務」というタイトルでお話をしてきました。


主催者想定では、予想より少ない人数だったそうですが、1人でもいれば全力で話します!!!


絶対にその時間は損はさせない(はず)!!!です!!!


来週から、11月も下旬に入ります☆

今日から数日はなぜか宇都宮に出張でおりますが、週明けから気合いを入れ直していきます☆


それにしても浅草寺周辺は外国人多い。。。

日本人の方が少ない気がする( ̄∇ ̄)


どうしても外国人の人が着物で人力車に乗ってる姿が滑稽に見える私。。。


イケマセンイケマセン


今日はこのへんで


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司法書士のほりえです。


最近、ふと思ったんですが、ビル名は登記に載ってないですよね。

マンション名は登記できるのに。

不思議ですよねf^_^;
ビル名も登記に載っていれば便利なのに。。。


そもそもビルとマンションの違いってなんだ???

感覚的には「商業施設=ビル」「居住施設=マンション」って感じでしょうか?

でも商業施設も入ってるマンションもありますよね?

うーん(( _ _ ))..zzzZZ


少し専門的な話をしますと、建物の名前を登記できるかできないかは、登記の仕方で変わってくるんですね。


建物の登記の仕方は、大きく分けて2つ。
「区分建物」と「一棟建物」というものがあります。


区分建物というのは、まさにマンションです。

101号室、102号室とか部屋番号をつけて、同じ場所・同じ1つの建物の中をサクッサクッと切り、それぞれの部屋に所有者を作ることができる建物です。
エレベーターとか皆で使う部分は「共用部分」と言われ、誰のものでもなく、みんなのものですけど。

この「区分建物」にするときは、建物の名前を登記に入れることができます。

つまりさっき言ったマンション名、ってのがこれですね。


一方、「一棟建物」というはビルです。

商業施設は、通常テナントが入ります。そしてテナントは建物の部屋を買うわけではなく、オーナーから借りることが多いです。

会社は、事業するうえで人数が増えたり、減ったり、 事業所を移転したりしますから、借りてる方がフットワークは良いわけです。
逆にオーナーさんは、賃料収入で利益を出すことがビジネスになってるんですね。

ということで、基本的にオーナーはビルの全体を保有します。
そしてテナントさんから賃料や管理費をもらい、何かビルで不具合があればオーナーさんが修復するという仕組み。


これでは、マンションのように「区分建物」にする必要はないです。

1つの大きな建物として、1つの登記がされてればいいんですね。
つまり「一棟建物」です。


この場合は、建物の名前を登記に入れることはできません。

私は当然のものとして、何の疑問も持たずにいましたが、よく考えると「一棟建物」に建物名が登記できてもいいのかなって思います。


そっちの方が、わかりやすいですからね。


不動産の権利関係を明確にして、不動産を特定するための制度が「登記」なんですから。。。


来週は祝日が多い!!!


嬉しい反面、営業日が少ないので、ちょっと複雑ですが笑


明日も頑張ります!



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司法書士のほりえです。


少し気温下がりましたかね?

まだまだ暑いですが。

さて本日は建物解体に関するお話です。

まず結論から。

建物解体する行為は共有者全員の同意が必要ですが、建物滅失登記は共有者の1人からすることができます。


なぜか?そして問題になるケースは?



順を追っていきます。


まず建物解体工事は『不動産の処分行為』に該当します。


民法上、不動産の処分行為をするには、所有者全員の同意が必要です。


もちろん所有者が1人なら関係ないです。


一方で、建物滅失登記。

これは土地家屋調査士さんが専門職でふが、そこまで難しい登記でもないため、自分で申請する人も多いですね。

こっちは所有者全員の同意はいらず、所有者の1人から申請できます。


これは建物滅失登記の性質が、『建物が壊れたので登記を閉鎖してください』という単なる事実報告だからです。


無いものは無い。


ってかんじですかね?



この二つの違いが、問題になるケースはというと、亡くなった方の名義で建物が現状残っていて、相続登記もしてないケースです。


この場合、相続人全員で所有していることになりますから、足並みが揃わず遺産分割協議ができないと、解体工事はできません。



解体工事ができないと、滅失登記もできないわけですが。。。。



というわけで、相続登記はお早めにm(_ _)m笑


早めの更新ですが


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司法書士のほりえです。


気温もずいぶん涼しくなってきました。過ごしやすいですね!

さて今日の話は少し専門的になります。

先日、このタイトルの書類について質問がありました。

あまり聞きなれないですね(T_T)/~~~

これは、借地権付建物の所有者の方が銀行さんから融資を受ける場合に必要になってくるものです。

どういうことか?

順を追ってご説明します。

例えば土地を借りている借地人がいるとします。

この借地上にアパートを建てたい!

となった場合、莫大な出費が必要です。

となれば、頼りになるのは銀行さん☆

融資の申し込みをするわけです。


しかし、銀行さんの立場からしてみると

「土地を所有していないからなあ・・・融資できるかなあ・・・」

という不安があります。

この不安を解決するための書類が、「担保差入&処分承諾書」です。


しかし、銀行さんはどういう部分が不安なのか?

通常土地を借りていても、土地に登記を入れることはありません。
そのため、銀行さんは土地を担保に取ることができないんです。

そして借地権というのは「地代の支払」をする必要があります。
地代支払を延滞してしまうと、借地権は消滅。
借地権が消滅すれば土地利用権がなくなるので、建物所有者は不法占拠状態になってしまいます。。。
その瞬間この建物の価値は一気に下がります。土地使えないんですからね(-_-;)

とすると、仮に銀行さんが建物を担保に取ったとしても、地代を支払ってもらわなければ担保価値が大幅に下がるリスクがあるわけです。

さらに借地権の譲渡には原則地主の承諾が必要です。
これは通常の売買でも差押による強制競売でも同じ。

つまり地代は払っていても銀行のローン返済が延滞すると、銀行は何らかの処分をしないといけなくなりますが、ここでも地主の承諾というハードルが出てきます。

これは土地を所有している時にはあり得ないこと。

銀行からすると困りますね~(ーー;)

このあたりが銀行の不安要素なんです。


そこで、タイトルの承諾書でリスクヘッジするわけですが、、、


具体的に知りたい方は当事務所までご相談を☆


ちなみに銀行さんが指定の書式を持っていることも多いので、こちらで作る必要はないかも知れませんけどね。。。


明日は午前中川崎に行ってきます!!!


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司法書士のほりえです。


本日ホームページを見てご連絡いただいた一般の方から、建物に関する登記手続きの依頼をうけました。

ありがとうこざいます(^.^)

信頼いただき、案件を任せていただけたことはもちろん嬉しかったのですが、もう1つ嬉しいことが☆

ブログを結構見ていただいていたようです♪これは嬉しい!

このブログは見てくれてますか?

ちなみにこの依頼人、他の士業さんにも何件か相談されたようでしたが、解決の糸口はつかめず…

その経緯を聞くと、やはりなんとかしなきゃいけないという気持ちが強くなってきます( ̄^ ̄)

当然職員もそんな気持ちになってました☆

今回は相手がいるお話なので、難しいこともあるかも知れませんが、当事務所にご相談いただいて良かったと思っていただけるよう、対応していきます♪


最近少し乾燥してきましたね…
私たくさんしゃべるので、喉が痛くなるタイミングでなんとなくわかります。。。

みなさんもお気をつけください(;´д`)

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司法書士のほりえです。

昨日のサッカー、惜しかったですねぇ~(^.^)

まさかのフリーキック前のホイッスル。

あれはいいんですか?

審判は、公平だったと思います。
でも公平に疑惑の判断をしていたのかな。。。

終わったものはしょうがないですね。

冷静に対応した選手はすばらしい!


今日は建物の話です。

最近こんな事案がありました。

建物の所有者が登記簿上Aさん。
実際に住んでいるのはBさん。

よくある光景。

ただ、建物の登記簿を見ると建築年月日があまりに古い。
Bさんに話を聞くと、今の建物は自分で建てたとのこと。

おかしいですねぇ?
そしてAさんはおそらくもうこの世にいません。

管轄区役所に話を聞くと、Aさんの建物は課税されており、Aさんに固定資産税を請求している、とのこと。

しかし、現実はAさんの建物は取り壊されており、その跡地にBさんが建物を建てたようです。

それを役所が把握していなかったよう。


こんなこともあるんです。。。

気づいてよかった。。。

更新が遅くなりました。

明日は都内で不動産取引です☆


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司法書士のほりえです。



本日、色々な相談が来ました☆

午前中は不動産取引の立会で外出しており、午後一番は事前に相続対策相談で予約されたの方の対応を(^^)

その後、ホームページより相続登記手続の費用の問い合わせが(^-^)

そのあとすぐ、ホームページより労働問題に関する損害賠償請求の相談が(T_T)

また、従前債務問題の手続を行った依頼人から、別件でのご相談が来ました(内容の詳細はまだ確認できていませんが)。。。


私個人的には、やはり司法書士は不動産登記なのかな・・・・と思います。

しかし、その他の事案も対応できなければ、幅広く一般の方とお付き合いが難しい・・・

質の高い法務サービスを幅広い分野でうまく提供できたらな。。。

そんな事務所を目指して・・・・・

日々勉強・勉強ですね☆

私、決してガリ勉ではありませんが(・_・)


さてさて、前置きが長くなりましたが、本日は中古で購入したセカンドハウスの不動産取得税についてです。

今回お話するのは、「中古」であり、「新築」の場合を除きますので、ご理解ください。

まずは恒例の結論からです。

「セカンドハウスとして購入した場合、不動産取得税が安くなる可能性があります」


順を追っていきます。


前提として、不動産取得税は、以下のとおりの金額が発生致します。


建物:不動産評価額×3%
土地:不動産評価額×1/2×3%

です☆結構良い値段するんです。この計算では、通常マンションだと数十万はかかります・・・


しかし、一定の要件を満たすと、不動産取得税の軽減措置があります。それがこちら


条件1:「個人」が購入
条件2:「自己の居住用」として購入
条件3:築25年以内の建物(木造だと築20年以内)
条件4:床面積が50㎡~240㎡のもの(マンション共用部分込の面積)


この4つの条件を満たすと、建物については評価額から1200万円程度の控除が受けられ、土地についてはほどんど不動産取得税がかからなくなります。


ここまでは、理解していただけるかと思います。


そこからもう少し突っ込んでみます。



ポイントは

条件2:「自己の居住用」

です


この「自己の居住用」とは何だ?


毎日そこで暮らしている☆

住民票の住所地☆

通常はこんな不動産が「居住用」ですよね・・・・・?

しかし、実際にはもう少し「居住用」の幅が広いんです。


たとえば

中には、「自宅を二つ持っている」という方もいますよね?

分かりやすいのは芸人さん☆

大阪で仕事するときは大阪の自宅から行き、東京で仕事するときは東京のセカンドハウスから行く(^^♪

うらやましいですが、こんな方は他業界でもいるはずです。

そんな方のために不動産取得税上は、「セカンドハウス」として使用する場合も「居住用」として取り扱っているそうです☆

ちなみに、

「自宅」→住民票が置いてあり、主な生活の拠点となる場所
「セカンドハウス」→主な生活の拠点ではないが、最低でも月1回程度は使用する場所
「別荘」→春夏秋冬に1回程度、レジャー目的でのみ使用する場所

という区分けをされているそうです(^^)


セカンドハウスか別荘かの判断は、公共料金の明細等で行っているのかな?


ご参考までに(^_-)-☆


明日は雨みたいです・・・

この土日で日本シリーズの優勝が決まります(●^o^●)

楽しみですね!

たしか日本一になった球団は韓国リーグで一番になった球団と試合をしていたような・・・・


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司法書士のほりえです。

本日は、海外に居住している日本人売主の登記必要書類についてお話致します。(日本の不動産です)

海外に居住されている場合、日本における住所はなく、当然海外住所で日本の法務局に登記申請をすることになります。

これは当然です。

しかし、海外には、一部の国を除き、印鑑登録の制度がありません。

不動産の売主は、登記委任状に実印を押印し、印鑑証明書が必要です。

あらら??ではどうしましょう?

そこで、印鑑証明書・実印に代わるものがあるのです。

それは、在留証明書と署名証明書(サイン証明書)と本人のサインです。


在留証明書には

1.氏名
2.生年月日
3.申請人の本籍地(都道府県のみ)
4.提出理由
5.提出先
6.現住所(日本語)
7.現住所(外国語)
8.その住所を定めた年月日

というような内容が入っています。



署名証明書(サイン証明書)には

1.氏名
2.生年月日
3.旅券番号(パスポート番号)
4.サイン

というような内容が入っています。


サインって響きはかっこいいですが、日本語で名前を署名しただけです・・・

そして、登記の委任状や登記原因証明情報にサインをしていただくのですが、上記のとおり、ただの日本語の署名していただくだけなのです。

印鑑や拇印もいらないんですね。。。。

生粋の日本人たるもの、書面に印鑑がないと非常に違和感を感じます・・・・


また、印鑑制度には「捨印」というものがあります。

ご存知の方は多いと思いますが、書面の欄外に印鑑をもう一つ押印し、何か書面に間違いがあれば、その印鑑で訂正をすることができるというものです(間接訂正法)。

しかし、今回は印鑑が意味を無しませんので、どうするかと言いますと・・・



勘の良い方はわかると思いますが・・・







そうです!「捨てサイン」です☆


しかし、さらに勘の良い方は・・・・




捨てサインなんて国際的に通用するの?
と思うでしょう。。。





そうです!国際的には通用しません☆
これはあくまで、日本の登記手続上の制度で認められているものであり、国際的には「捨てサイン」なるものは通用しません。


印鑑制度とサイン制度の確執が生んだ処理なのかなと感じております。

在留証明と署名証明を取得する際は、パスポートを忘れずに、所轄の日本領事館か日本大使館で取得してください。



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 司法書士のほりえです。

 昨日、HPより相談&面談予約が入りました。
 HPが形になったのは、最近なので、ものすごく嬉しいです。
 もっとわかりやすく&より価値のある情報を発信できるように致します。

 本日、さいたま地方法務局の久喜支局に、不動産登記の申請を致しました。

 昨日今日と、この案件に必死でした。

 この案件・・・いわゆる不動産の売買取引なのですが、少し変わった取引で、いわゆる「任意売却」というものです。

 「任意売却」を簡単に説明させてもらうと、残念ながら住宅ローンの返済がうまくできず、強制競売になってしまう状態になってしまった方が、競売ではなく、通常の売却手続を行うというものです。

 任意売却をするメリットは、色々ありますが、まずは何といっても売却金額です。

 強制競売ですと、売却金額が通常低いことが多いのですが、任意売却の場合は競売に比べて高い値段で売れることが多いので、住宅ローンの返済を多くすることができます。

 また、法的根拠はないですが、任意売却後の残った住宅ローンの支払方法は、かなり大目に見てもらえるようで、債権者の中には引越し代を工面してくれるところもあるようです。

 まさに捨てる神あれば拾う神あり・・・というところでしょうか?

 ただ、そうは言っても、自宅を手放すのはあまりにも悲しい事実です。

 今回の案件は、売主の方が自宅を手放すことにかなりの抵抗があったんです。
 しかし、任意売却をしなければ競売になってしまうので、売主さんは任意売却をするべきだというのも頭では重々承知でした。

 でもなかなか決心ができなかったんです。

 そんな中で、売却の決済期日が本日に迫ってたわけですが、売主さんが最終的なご決心をされたのは、昨日の夕方5時でした。

 ・・・・司法書士はそこから猛スピードで決済の準備に入ります。

 売主さんの覚悟は正直遅かったですが(すごくギリギリでした)、他の当事者もいたので何とか本日まとめようと準備を進めて、本日無事に決済が終了し、登記申請も出来ました。

 いやー、良かったです。ホントに

 不動産業者さんの話ですと、1年くらいずっと相談に乗りながらやってらっしゃったそうです。

 ・・・・あっぱれですね。

 売主さんも、素晴らしいリスタートができることを願っております。


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司法書士のほりえです。

本日は、不動産取引の本人確認についてお話いたします。

司法書士は、職責として、不動産の売買の取引の際、必ず売主・買主の本人確認をする義務があります。

原則として、本人に直接面談のうえ、売却・購入の意思の確認&身分証明書等による本人確認を行います。

この本人確認が必要な点は不動産会社さんや金融機関さんは比較的理解があるため、快く引き受けていただけるケースが多いのですが、一般の方についてはなかなか周知されていません。

こんなことがありました。

実際の取引で、来月8月2日に不動産の残代金決済があるのですが、売主の方とまったく連絡が繋がらなかったのです。

しかも、仲介業者の不動産会社の方も連絡がつかないとの事・・・・

2週間ほど毎日電話・留守電・自宅にFAXを入れても音沙汰がありません・・・・

大丈夫かな?

と思ったら、先週電話が繋がりました。

そのとき、衝撃発言が・・・・

「売主の主人が行けないので、妻の私だけでもいいですか?」

・・・ご主人には私だけでなく、不動産会社も会ったことがないらしく、それで構わないか?と聞いてきたのです。

う-むむむむむ・・・ダメです・・・すごくダメです・・・それ取引中止です。。。。

しかもこのご夫婦、不動産会社の方の話だと、以前からかなり連絡のやり取りが遅いらしく、決済日を2回もずらしているんです。

本当は6月に終わっているものなのに、さらに直前で来れないとは・・・・

・・・正直びっくりしてしまいました。ご自身の大切な財産の処分なのに・・・

ただし、他の関係者等の予定もあるので、なんとか不動産の取引をしなければいけない。

そのような事情をこんこんと説明し、ようやく本日、事前にご主人の本人確認の日程調整が出来ました。

面談は、8月1日、10時に埼玉方面です・・・・事前に確認さえしっかりしておけば、当日は欠席でも問題はありません。

それにしてもギリギリ・・・・

しかし、こればっかりは、手を抜くわけにはいきません。

もちろん本人確認の費用はしっかりいただきます。

売主さんにとっては、無駄な費用ですね・・・・

もったいない・・・・

というわけで、今日明日で本人確認の準備を進めます☆

当日は、全員がニコニコ取引できますように・・・今は司法書士としてベストを尽くすのみ・・・


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司法書士のほりえです。

先程、三井住友銀行武蔵小杉支店にて、「遺言と成年後見制度」についてお話をさせていただく機会をいただきました。

特に取次ぎをしていただいた会計事務所の先生には大変感謝しております。ありがとうございました。
また、お忙しい中、真面目にお話を聞いていただいた行員の皆さまにも感謝致します。

次回は更にわかりやすく、良い情報をお届けできるよう、努めていきたいと思います。

さて、本日は、「賃貸住宅の更新料」のお話です。

賃貸住宅の更新料訴訟で、先日平成23年7月15日、最高裁判決が出ました。

結論としては、報道等にもあったとおり、最高裁は、「契約の更新料の条項は有効と判断した」というものです。

もちろん程度の問題はあります。

今回の最高裁の事例では、
「更新料の額が賃料2か月分・更新される期間が1年間の場合では,特段の事情が存するとはいえない(=有効)」

と言っております。

多くの賃貸借は、この範囲の更新料の規定ですから、賃貸人(=大家)からすれば、ホッとする判決ですね。

なお、賃借人側の意見としては、「そもそも契約時に、更新料の特約を外せ、ということを主張する立場にいないので、これでは不平等だ」ということになります。

こちらの意見もおっしゃるとおりです。

正直申し上げて、私はどちらの言い分も正しいと思うのです。

一方で半強制的に払わないといけない更新料に対する不満
他方で、多少更新料も考慮したうえで毎月の賃料を決めている大家さんの現実


なかなか歩み寄りは難しいのかなと思います。

更新契約するだけで、労力は特にかからないですから・・・

私の個人的意見として、この問題の解決策は

「更新料の定額化」なのかなと思います。

例えば、政令や条例等で、賃貸借契約の更新料の上限金額を地域ごとに設定し、「それ以上は請求してはいけない」とすることはできないのでしょうか?

「横浜市西区では、延床面積60㎡未満の建物を目的とする賃貸借契約の更新料は、上限7万円の範囲で請求できる」といった感じで・・・・

今回の最高裁が生きたままでは実現が難しいとは思いますが、更新料は本当に痛い出費ですからね。

今回の最高裁だけでは、更新料の問題は終わらないような気が致します。

台風が近づいております。皆さま、戸締りお気をつけくださいませ。

ではでは



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今日は、マンションの建替えと解体に関する諸問題についてです。

平成23年3月11日の東日本大震災でも、たくさんのマンションが被害を受けました。
そしてガレキの撤去等も問題があったりとよくテレビで耳にします。

これはどういうことなのか?

ざっくりと、順を追ってお話していきたいと思います。
マンションの権利状態というのは、非常に複雑な共有状態のため、民法とは別の「区分所有法」という法律で様々な規定があります。
原則は民法なんですが、区分所有法の規定を優先しますよ、という関係です。

その中でマンションの建替に関する決議の要件が区分所有法第62条に
【建替は、「区分所有者」及び「議決権」の各5分の4以上の多数で決議できる】
という感じで規定があります。

これは民法でいう、「共有物の処分」に該当するので、民法上は共有者(区分所有者)全員の同意が必要なのですが、そこまでやっちゃうと何もできないということで、決議要件が緩和されている典型例です。

ただし、ここも気をつける点があります。

「区分所有者の5分の4」の同意
「議決権の5分の4」の同意
両方必要なんです。。。。

・・・は?・・・

と思われるので、例えば
100戸で各床面積100㎡(合計床面積10,000㎡)のマンションがあったとします。
Aさんは99戸(合計床面積9,900㎡)
Bさんは1戸(床面積100㎡)
このような形で所有権をもっている場合

「区分所有者」は、AさんとBさんで2人
「議決権」は、Aさん99票、Bさん1票

となります。

・・・・・・・あれ?

おさらいです。

「区分所有者の5分の4の同意」
区分所有者2人しかいないので、Bさん反対したら建替決議できない!
ということになっちゃいます。

ちなみにこちらの区分所有者の数え方の根拠は、
神戸地裁H13.1.31判決(判例時報1757号123頁)にありました。

建替えするのはすごく大変なんですね。。。。

そして、「解体」という問題があります。
単純にマンション解体工事のみをする場合は、どのような決議が必要なのでしょうか?

これは区分所有法に規定がありません。


・・な・・に・・?
つまり、民法の原則に戻るので、区分所有者全員の同意が必要になります。
先日、仙台市のマンションが所有者全員の同意書をもって役所に解体工事の発注をしたという記事を見ましたが、
まさに典型例です。
仮に一人でも欠けてはいけないので、迅速性に欠けてしまいます。

非常に不憫でなりません。。。


今後は、震災の影響のみでなく、老朽化したマンション等も問題になってくるのではないでしょうか?
マンションの解体決議、要検討ですね。。。。


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プロフィール

堀江直樹

Author:堀江直樹
司法書士・土地家屋調査士横浜西口アシスト
司法書士堀江直樹です
お気軽にご相談ください
代表電話:045-620-2505
各種フリーダイヤル
(債務整理)0120-71-3160
(登記・相続・遺言)0120-91-3253
(その他)0120-91-3353

URL http://yokohama-law.com/

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